Angemessene Miet- und Pachtzinsen im GastgewerbeDer Vergleich mit Pachtbedingungen von (vermeintlich) ähnlich strukturierten Häusern – von Banken, Immobilienmaklern etc. häufig herangezogen – ist ebenso wenig geeignet wie die Orientierung an ortsüblichen Quadratmetermieten. Der Pachtzins muss vielmehr in einem angemessenen Verhältnis zur Ertragskraft des Unternehmens stehen und vom Betreiber erwirtschaftet werden können.
Nettoumsatz schätzen
Der Nachfolger sollte daher zunächst mit Hilfe eines fachlich fundierten und neutralen Beraters den unter „normalen“ Umständen künftig erzielbaren Nettoumsatz (Basisumsatz) schätzen. Grundlage bilden dabei die Objektgegebenheiten (Kapazitäten, Standard), die Konzeption (Betriebstyp, Angebots- und Preisgestaltung, Öffnungszeiten etc.) sowie die Standort- und Marktgegebenheiten.
Pachtzins ermitteln
Auf Grundlage des geschätzten Umsatzes wird ein prozentualer Anteil ermittelt, der den eigentlichen Pachtzins bildet. Dieser prozentuale Anteil wird mit Hilfe einer durchschnittlichen Pachtzinsquote errechnet, die je nach Betriebsart unterschiedlich hoch ist und auf angemessenen Erfahrungswerten beruht.
Bei dem auf diese Weise ermittelten Pachtzins (Basis-Pachtzinssatz) wird davon ausgegangen, dass das Objekt im Großinventarbereich vollständig („schlüsselfertig“) ausgestattet ist, sich in gutem bis sehr gutem Erhaltungszustand befindet und lieferantenunabhängig bzw. brauereifrei ist. Außerdem liegen keine architektonischen bzw. gebäudeeigenen oder vertragsbedingten Umstände vor, die einen reibungslosen gastronomischen Betriebsablauf stören würden. Ist dies nicht der Fall kann der Pachtzins ggf. durch Abschläge korrigiert werden.
Pachtzinsquoten
Aufgrund von Branchenerfahrungs- und Vergleichswerte gelten folgende Pachtzinsquoten als angemessen; die Bandbreite bezieht sich auf Unterschiede in der Objekt- und Standortqualität sowie im Angebots- und Preisniveau:
| Betriebsart | (Basis-) Pachtzins in % vom Umsatz ohne MwSt. |
|---|---|
| Schankbetriebe | |
| - einfach bis gut | 6 - 8 |
| - sehr gut ausgestattet | 8 - 10 |
| - sehr gut ausgestattet und in sehr guter Lage | 10 - 12 |
| Diskotheken | 12 - 18 |
| Imbissbetriebe | |
| - einfach | 5 - 8 |
| - in guter Lage | 8 - 10 |
| - in sehr guter Lage | 10 - 12 |
| Gaststätten | |
| - einfach | 6 - 8 |
| - gutbürgerlich und in guter Lage | 7 - 9 |
| Restaurants | |
| - gutbürgerlich | 7 - 9 |
| - in guter bis sehr guter Lage | 8 – 10 |
| Cafés / Eisdielen | 8 – 12 |
| Bistros | 10 – 12 |
| Logis | |
| - einfache Zimmer | 15 – 20 |
| - Zimmer mit sanitärem Vollkomfort | 20 – 25 |
| - in sehr guten Hotels an sehr guten Standorten | 25 – 35 |
| Verpflegungsbereich | 5 – 12 |
Pachthöhe korrigieren
Muss der zukünftige Betreiber – beispielsweise in Form einer Ablösesumme – in die Einrichtung und Ausstattung (Großinventar) investieren, widerspricht das dem Grundsatz vom betriebsbereiten Pachtbetrieb. Die erforderlichen Investitionen bzw. der Wert des eingebrachten Großinventars (z. B. Küche, Kühlhaus, Telefonanlage) können daher gleichmäßig auf die Pachtzeit verteilt und vom Basis-Pachtzins abgezogen werden.
Zur Berechnung des jährlichen Pachtkorrektur-Betrages ist die pächterunty-pische Investitionssumme mit dem entsprechenden Annuitätenfaktor zu multiplizieren, d. h. zu kapitalisieren. Dabei werden die Nutzungsdauer (Laufzeit des Pachtverhältnisses) und ein kalkulatorischer Zinssatz zugrunde gelegt. Der Basis-Pachtzins wird sodann um den so ermittelten Pachtkorrektur-Betrag bereinigt und das Ergebnis ist der angemessene Pachtzins.
In jedem Fall: Beratung frühzeitig einbeziehen
Sowohl für Pächter wie für Verpächter gilt: Ohne Beratung geht es nicht. Dies ist unabhängig von der Betriebsart bzw. -größe. Vor allem Pächter müssen wissen, dass der Erfolg ihres Vorhabens maßgeblich von einem guten Start abhängt. Dazu gehören neben einer realistischen Pachtfestsetzung und einer soliden Finanzierung noch zahlreiche andere Aspekte.
Die Einbeziehung einer kompetenten neutralen und Fachberatung sollte daher der erste Schritt einer Betriebsübernahme sein.
Autor: Carl A. Schulze-Berndt, Geschäftsführer der HOGA Hotel- und Gaststätten-Beratungsgesellschaft mbH, München, www.hoga-muenchen.de (www)