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Grundgedanke des Ertragswertverfahrens ist, dass nur der (abschöpfbare) zukünftige Erfolg des Unternehmens seinen Wert bestimmt. In seiner Höhe hängt der Ertragswert von zwei Faktoren ab:

"Zukünftigen Erfolg" ermitteln

Der "zukünftige Erfolg" ist die Differenz zwischen zukünftigen Einnahmen und Ausgaben (= "Einnahmenüberschuss"). In der Praxis wird im allgemeinen der Überschuss der Erträge über die Aufwendungen als Erfolgsindikator zugrunde gelegt. Dafür muss zunächst eine Vorausschauende Wirtschaftlichkeitsberechnung erstellt werden.

Sie sollte auf einem aktuellen Preis- und Kostenniveau basieren und wirtschaftliche Verhältnisse voraussetzen, wie sie die führenden deutschen Wirtschaftsinstitute (Sach-verständigenrat etc.) für die nächsten Jahre eingeschätzt haben. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt außerdem die Lage des Betriebes, die Nachfrage- und Konkurrenzverhältnisse (professionelle Standort- und Marktanalyse), den Standard bzw. das Ausstattungsniveau des Betriebes. Die Auslastungs-, Ertrags- und Aufwandsprognosen sollten auf fundierten Erfahrungswerten sowie auf einer realistischen Einschätzung der weiteren Entwicklungsmöglichkeiten eines Betriebes beruhen. Auch die künftige Betriebsführung, der sog. Managementfaktor, muss unter kaufmännischen und fachlichen Gesichtspunkten in dieser Prognoserechnung berücksichtigt werden.

Subjektive Argumente wie etwa erwartete Renditen durch eine andere Nutzung des Objektes bleiben unberücksichtigt; diese bleiben allein dem Käufer oder Verkäufer vorbehalten, um den Preis in seinem Sinne zu beeinflussen. Mögliche Absichten eines potenziellen Erwerbers (Veränderungen des Leistungsangebotes etc.) werden ebenfalls nicht berücksichtigt. Grundlage der Ertragswertermittlung ist der geschaffene Mehrwert (Erfolg, Gewinn), der ständig abgeschöpft werden kann, ohne dass der Betrieb selbst seinen substanziellen Wert verliert. Die zur Erfolgserzielung notwendigen Leistungskapazitäten müssen demzufolge erhalten bleiben.

Der Großteil der (verdienten) Abschreibungen darf dem Unternehmen nicht entzogen werden und ist vom Betriebsergebnis abzusetzen, da diese entweder zur Tilgung von Fremdkapital oder für etwaige Reinvestitionen herangezogen werden müssen; nur dann bleiben Substanz bzw. Leistungskapazität des Unternehmens erhalten. Bei der Höhe der Abschreibungen (auf Sachanlagen) sollten sich die Beteiligten an Branchendurchschnittswerten für den untersuchten Betriebstyp sowie an Vergleichswerten aus der Beratungspraxis orientieren.

Da ein Großteil der gastgewerblichen Betriebe als Einzelfirmen geführt wird, muss für die Tätigkeit des Betreibers ein sog. kalkulatorischer Unternehmerlohn abgezogen werden.

Zur Ermittlung des Ertragswertes muss der - um Abschreibungen und kalkulatorischen Unternehmerlohn reduzierte - Zukunftserfolg kapitalisiert werden. Das heißt, auf Basis von branchenüblicher Rendite und kalkulatorischer Restnutzungsdauer, die je nach Betriebsart und Objekt sehr unterschiedlich sind, wird der Faktor ermittelt, der multipliziert mit dem Betriebsergebnis einen angemessenen Ertragswert bzw. Kaufpreis ergibt.

In jedem Fall: Beratung frühzeitig einbeziehen

Sowohl für Nachfolger als auch für Verkäufer gilt: Ohne Beratung geht es nicht. Dies ist unabhängig von der Betriebsart bzw. -größe. Vor allem Nachfolger müssen wis-sen, dass der Erfolg ihres Vorhabens maßgeblich von einem guten Start abhängt. Dazu gehören neben einer realistischen Preisermittlung und einer soliden Finanzierung noch zahlreiche andere Aspekte.

Die Einbeziehung einer kompetenten neutralen und Fachberatung sollte daher der erste Schritt einer Betriebsübernahme sein.

Autor: Carl A. Schulze-Berndt, Geschäftsführer der HOGA Hotel- und Gaststätten-Beratungsgesellschaft mbH, München, www.hoga-muenchen.de (www)